司法拍卖中如何拍卖共有房屋及保障共有人的优先购买权？ ——郑某申请执行程某民间借贷纠纷一案评析

【基本案情】：

程某与何某为朋友关系，两人于2010年1月按照每人一半的费用共同出资购买乙位于渭南市富平县的商铺一套，共计价款270万，房屋办理了产权登记，产权人为程某、何某，共有人登记为程某配偶和何某配偶。商铺购买后双方将一楼出租给某运动鞋厂商用于销售展示，二楼出租给某酒店经营使用。2010年2月，程某向郑某借款180万，现因程某未及时还款，郑某起诉程某还款，并申请法院对该房屋查封保全，富平法院经审理后判决程某归还借款180万元及利息，现该案已经进入执行程序。

【争议焦点】：

本案进入执行程序后，申请人郑某为及时实现合法权益，要求对诉讼中保全查封的商铺予以司法拍卖。在拍卖过程中，出现两个问题，第一、共有人对拍卖提出异议，不同意拍卖自己所有的50%的份额，认为自己不同意法院就无权拍卖共有房屋，共有人的理由能否成立？第二，共有人提出，自己享有优先购买权，拍卖过程中，如何保障自己的优先购买权？

【法律解析】：

第一、共有房屋能否进行查封和拍卖？

一、根据我国《物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”本案中，共有人之间非家庭关系，且出资数额明确，应为等额按份共有，各占50%份额。

二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释〔2004〕15号】第十四条规定对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。故对于共有财产，人民法院可以依法进行查封和拍卖。

第二、人民法院在执行程序中，如何保护其他共有人的优先购买权？

我国民事法律实体法明确规定了财产共有人、承租人、有限公司的股东在该财产处置时具有优先购买权，是对财产共有人、承租人、有限公司的股东的优先购买权的保护。优先购买权又称先买权，是指法律赋予特定对象（特定人）依照法律规定或合同约定，在出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。优先购买权是法律规定的权利，无论当事人自主交易还是人民法院在强制拍卖程序中，都应当受到保护，不能随意剥夺。但网络司法拍卖公告是向社会公开公布的，是向不特定人群发出普遍的要约邀请，其中应不排除优先购买权人根据拍卖公告，参加竞买以便行使优先购买权。优先购买权人必须依法行使优先购买权，积极参与对该拍卖物的拍卖活动，正确行使优先购买权，这样才能得到法律的保护。

一、优先购买权人在竞拍期间行权，即如果是优先购买权人，则在出价阶段行使优先购买的权利。优先购买权人的顺位经由法院确认并录入系统，展示为优1，优2，优3，其中优1权利最高，以此类推。

二、淘宝网司法拍卖优先购买权行使流程如何？

⑴优先购买权人必须依照人民法院拍卖/变卖公告须知的要求，提前到拍卖的人民法院申报对拍卖标的物享有优先购买权，经人民法院确认后，取得优先竞买资格及其顺序，由法院录入淘宝网后台系统，在标的物详情页中展示。

注意：用户在向法院登记信息时，必须使用报名支付宝实名认证同样的证件信息（企业用户请在营业执照、组织机构代码证、社会信用证中选择统一的证件进行登记）。

⑵报名并交纳保证金。

法院或其委托资产处置机构在2017年1月1日起发布公告拍卖的标的物，优先购买权人在竞拍过程中的行权方式如下：

①优先购买权人的顺位经由法院确认并录入系统，展示为优1，优2，优3，其中优1权利最高，以此类推。

②优先购买权人参与竞买的，可以与普通竞买人或者低于自己顺位的优先权购买人以相同的价格出价，如果没有更高出价，拍卖财产由最后出价的优先购买权人竞得。

③顺位相同的优先购买权人之间竞价，如果优先权人A已出价，优先权人B则只能以更高的价格出价，A与B的出价时间先后以系统接收到的出价时间为准，拍卖财产由实际最高出价者竞得。

④顺位不同的优先购买权人之间竞价，如果顺位在先的优先权人先出价，顺位在后的优先权人不再能够以同等价格出价、只能以更高的价格出价；如果顺位在后的优先购买权人先出价，顺位在先的优先购买权人可以与其同等或者更高的价格出价。

第三、关于变卖是否可以行使优先购买权？

（1）对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖；

（2）经两次流拍的不动产或者其他财产权，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受抵债，人民法院应当决定变卖；

（3）金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。

按照以上规定，变卖阶段无优先购买权人行权阶段，请在拍卖阶段及时行权。

【案件效果】：通过法律解析来看，共有人何某以不同意拍卖自己享有的份额为由阻却拍卖不能成立，执行法官释法明理后，何某积极配合法院对共有房屋进行拍卖，并依法保障了本案中共有人和承租人的优先权。

编辑：刘倩

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