租赁房屋致侵害相邻权人之损害该由谁来赔偿

大城市房屋租赁越来越多，租赁房屋致害的问题也随之增多。在房屋租赁中，所有人和使用人不一致，在简单的房屋租赁合同中，只存在出租人和承租人。但是由于转租现象频繁，在一栋不动产上不只是存在一个出租人一个承租人这么简单，还可能存在数个租赁关系。承租人在使用收益租赁房屋时对相邻权人造成损害时，应由出租人承担责任还是承租人承担责任呢？或者是两者均承担责任呢？存在多数承租人时还需要确定各承租人之间的责任形态。此时，租赁物致承租人损害时，租赁合同的效力认定将直接影响到受害者的请求权行使。

实践中出租人将不动产分别租赁给不同承租人，承租人在使用收益不动产时影响到不动产相邻权人的利益、侵害相邻权人的情形是较为普遍的。《物权法》第92条之规定，租赁、利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。据此，租赁房屋相邻权人因承租人使用收益租赁房屋遭受损害的，可以主张损害赔偿。 

在具体的案件中我们首先应确定出租人和承租人何者为责任主体。根据《物权法》92条规定的赔偿义务人为“不动产权利人”，权利人是否包使用收益不动产的承租人呢？相邻权发生在毗邻不动产的权利人之间，一方为了合理行使不动产所有权或使用权的，得要求相邻方提供便利或接受一定限制。所以，我们应认为权利人不但包括不动产所有权人，也包括通过租赁同关系合法使用不动产的承租人。相应的，相邻权义务人也及于用益物权人和承租人。因此，“不动产权利人”包括承租人在内。为了充分保护相邻权人的权益，承租人在使用租赁房屋侵害相邻权人，致其遭受损失，相邻权人既可以要求出租人赔偿全部损害，也可以要求承租人赔偿全部损害，可择一主张。 

其次需要明确出租人与承租人之间的关系。如若侵害相邻权人系由于出租人的过错，承租人在相邻权人向其主张权利时应向相邻权人赔偿损失，赔偿后可以出租人存在过错为由，向出租人追偿。同理，如果承租人违反约定使用或不合理使用租赁物，出租人在承担损害赔偿后可以违约为由向承租人追偿。在承租人违反约定目的使用租赁房屋时不但可以要求其赔偿损失外，出租人还可以与承租人提前解除租赁合同。

综上，出租人和承租人对相邻权人承担的赔偿责任属于不真正连带责任，由最终有过错的一方过错方承担终局赔偿责任。

编辑：王倩

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