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专业律师教你一眼识别房产中介诈骗

时间:2014-08-13 17:56 作者:   来源: 来源:渭南政法网

导读 古人说:治国必先齐家。谈到齐家,就涉及到买房。然而如今房产中介诈骗大案层出不穷,买房成了一件高投入高风险的亏本生意。特别是日前警方破获的“兴麟系”房产中介诈骗大案,牵涉四百余人,涉及金额六千多万,多少家庭因此血本无归。那么,如何预防房产中介诈骗?有哪些买房注意事项呢?今天我们特别邀请到康春梅律师为大家做详细指导。

华律网编辑:
首先,请康律师为大家介绍一下那些房产黑中介是如何诈骗的以及房介诈骗的相关案例吧!

康春梅律师:

一、“霸王条款”要挟客户

在合同中设置“霸王条款”,以违约赔偿金要挟客户,限制客户的契约自由和选择权。

一位市民委托一家房屋中介公司代为售房,并签订了一份“出售房屋委托书”,接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这位市民认为中介公司服务不到位,又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司,结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息,拿出当初双方签订的“看房约定书”,将这位市民告上法庭,约定书上称:“自看房之日起六个月内,委托人不得与第三方交易,否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。”

利用原告中介公司的信息和机会,甩掉中介“跳单交易”,逃避中介费,而是不满服务另择人家,属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务,而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易,这种合同条款非但免除了中介公司的责任,还侵犯了客户的自由选择权,并加大了客户的责任,纯属不平等的“霸王条款”,依法不具备法律效力,应予撤销。

二、“阴阳合同”逃税骗贷

为得到中介业务,一些房屋中介公司参与合谋,在房屋买卖合同中虚填房价,签订“阴阳合同”,帮助客户达到少交税或多贷款的目的,损害国家和银行的利益。

案例:一家中介公司为得到一份生意,为买方出了一个主意,允诺在售房合同中将房价填低,达到少交契税的目的,于是,这宗房产中介买卖的实际成交价为96万元,而合同虚填房价为87万元。岂料,买方在其后也动起了歪脑筋,以合同价为据,指控中介公司多收了他9万元购房款,打官司要求返还。法院在另一起案子中还发现,明明房屋成交价为38万元,中介公司在售房合同中却虚填为50万元,使买房人可从银行多得到贷款,这番“好心”同样惹来了官司,想占便宜的卖房人也以合同为据,指控中介公司少给了卖房款12万元。

法院在查清上述两案的真相后,驳回了他们的诉讼请求,最终,搞虚假合同的所有人均没得到好处,法院对他们的不法行为进行了训诫,责令中介公司及有关当事人还合同以本来面目,该补交的税款限时补交,多得的贷款限时退回。

三、“低吸高抛”赚取差价

阻断买卖双方见面,隐瞒真实的房价,“低吸高抛”从中赚取差价,侵害客户利益,非法获得高额利润。

案例:徐某委托一家房产中介公司出售一套房子,经中介公司评估,约定出售价格为26万元。当日,这家中介公司将这套房子以35万元的价格售出,高出委托价格的9万元不是给了卖方,而是落入了中介公司的囊中。当徐某在办理房屋产权过户时,得知被中介公司转手交易吃掉了9万元,即提起诉讼,要求被告中介公司返还不当得利。

房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价,因此,法院在审理该案时认为,对已经收取房屋买卖中介服务费的公司,不能在中介服务时违规获取售房差价。在司法的作用下,上述中介公司只得退还给原告徐某9万元,案件以和解而告终。

四、“擅自转让”骗走房款

房产中介实施的诈骗案屡发,一些骗子混入房产中介行业,他们伪造或骗取客户的身份证、房屋产权证,未经客户同意擅自转让房屋,收取房款后逃之夭夭。

案例:一家中介公司以全权代理售房为名,骗取了吴某身份证、房屋产权证和房门钥匙,接着就将他的房屋在暗地里卖给了冯某,不知就里的冯某在向中介公司交付大部分房款后,装修入住。中介公司的老板在得到房款后关门潜逃,于是,两个受害人吴某和冯某为争夺房权打起了官司。

在法院和律师做了大量的调解工作后,这个案子的两个受害者分别承担部分损失,解决了房权之争。

华律网编辑:
买房是大事,很多人把一生心血都投入其中,结果却是钱房两空。那么,究竟该如何遏制房产中介诈骗呢?我国政府对房产中介的监管办法有哪些呢?

康春梅律师:

从管理系统的角度说,房地产中介的管理有微观层次,中观层次和宏观层次,具体的包括社会监督、政府管理、行业自律和企业内部管理。即对房地产中介市场的管理可以分为政府的宏观管理、行业的中观管理、社会监督组织的监督制约和房地产中介机构的管理。理顺市场管理体系,澄清不同层次管理主体的权利和义务,协调不同管理主体的关系,并配以有效的监督机制,是建立房地产中介市场管理体制的重要内容。

1.进一步完善房地产中介行业法制法规的必要性:完善法规有利于严格管理房地产中介机构资质的审查。

2.政府与房地产中介服务行业的关系主要表现为房地产行政主管部门与房地产中介行业的关系。他们的关系最主要表现在政府对房地产中介行业的监管作用上。房地产行政主管部门依法对房地产中介行业进行中介机构设立审批、中介机构资质认定、从业人员资格认证、行为规范、行业管理和培训等事务,从而引导房地产中介行业的发展。

自2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》已经明确了相关监管办法。

华律网编辑:
在买房的过程中,如果误中房产中介诈骗陷阱,我们该如何投诉房产中介?如果房产中介跑路了,我们该如何维权呢?

康春梅律师:

1、如果遭遇房产中介诈骗,可以去市工商局与住建委进行投诉。

2、如果房产中介跑路该如何维权?

首先我们先理解什么是中介合同:

(1)“中介合同”也就是民法理论上通称的“居间合同”,根据《合同法》第四百二十四条的规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

(2)“中介合同”的特征为:第一,中介向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人是否与第三人订立合同,与中介无关,中介不是委托人与第三人之间的合同的当事人。第二,中介对委托人与第三人之间的合同没有介入权。

其次我们该怎么维权呢?

可以走法律程序也就是诉讼。作为原告的你,应依法提供被告准确的送达地址,否则人民法院经查证后仍不能确定被告送达地址的,会以被告不明确为由裁定驳回你的起诉。不过,如果仅仅是被告下落不明,是可以公告送达的。另外,“中介公司”如果是分公司,现在分公司跑了,依法你应该向总公司主张权利。

华律网编辑:
咱老百姓赚的都是辛苦钱,血汗钱,被骗尽一生心血,那肯定是要将那些黑房介恨之入骨,那么,请问康律师房产中介诈骗犯被抓住后会受到怎样的法律制裁呢?

康春梅律师:

如果数额较大会被追究刑事责任的。诈骗罪(刑法第266条)是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。犯本罪的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。

华律网编辑:
正所谓“道高一尺,魔高一丈”,如今的骗术是花样百出,数不尽数。那么,如何在第一眼就识破房介骗局呢?怎样才能预防房介诈骗?请康律师为大家讲讲吧!

康春梅律师:

一、如何在第一眼就识破房介骗局?

要想房屋交易不出问题,就必须要选择正规的房产中介公司。

1、资质审查:

好的中介公司应该具有长期固定的办公地点和合法的营业资质。首先,要尽量选择门店在正街且装修较好的房产中介公司。其次,要查看店内醒目位置是否挂有工商和房产管理部门颁发的相关证件。

2、实力审查:

尽量选择实力雄厚的房产中介公司为自己进行服务。可以通过营业执照上的注册资金和该公司拥有的门店数目来确定其公司实力的强弱。

3、口碑审查:

口碑对任何公司都是十分重要的无形资产。拥有良好口碑的房产中介公司一定有独特的服务特色和不错的信誉度。

4、形象审查:

对门店的装修和人员的素质进行观察,好的中介公司都比较注意形象。无论是店面形象还是员工形象都应该是整齐划一的。

5、员工素质审查:

不要小看中介员工进客户家之前穿上鞋套、不在业主家中大声说话和抽烟这些小细节。一个注重服务细节的中介公司往往是我们最好的选择。

二、怎样预防房介诈骗?

1、看房屋介绍

房产中介为了把房源推销出去,在介绍房子时,一般只会“拣好听的说”。第一种做法:报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。第二种做法:有意忽略缺点,把优点无限放大。这种由房产中介故意造成的信息不对等的情况,对购房者来说是很不公平的。

2、看装修隐情

卖房之前先装修,除了搞好“卖相”之外,另外一个目的是为了掩盖瑕疵。一些黑中介会通过装修的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。购房者在碰到这种情况时,必须多留一个心眼。除了向中介了解装修房子的目的外,同时还要找机会当面向房东了解装修的原因。

3、揭秘看房次序

看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下,中介会先带顾客看质量较差的房源,购房者自然不会满意。做足了铺垫之后,中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源,有了比较之后,购房者自然会满意后者并愿意接受。

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者看房之前一定要做到心中有数,即对自己所要购买的房子有较为清晰的认识,比如购房预算、面积、位置、楼层等,可以先拟定一个标准,这样有助于自己挑选到符合条件的住房。

4、不要轻信业务员的忽悠

为了尽快促成交易,中介公司会编造一些理由,比如其他人也喜欢这套房源等,有些甚至还让同事配合“演戏”。中介的“攻心术”主要是针对有意向的购房者。因此提醒购房者,在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌,以免失去主动权。

5、谨防被定金套牢

定金原本只是作为一种担保方式,却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金方面,一方面催促买家赶快交钱,另一方面则让卖家过来取钱。如果买方付了定金,即使并未及时交给房东,或者退一步说,房东还在犹豫尚未收钱,买家也已经取不回那笔钱了。定金极易让自己陷入陷阱,因此买卖双方应该慎重对待定金问题。

最后,康律师提醒大家,要强化防范房产中介骗局的意识,不要轻易将有关证件、私章等重要物品交由中介方保管,房款的交接要避免通过中介转交,牢牢把住在处分房屋时的每个环节。

结语 人生最幸福的事不过是在茫茫人海,有一个可以回的家,有一盏为你点亮的灯。哪怕只是蜗居陋室,也是心灵停靠的港湾。为了打造自己的温馨小家,买房时,我们一定要货比三家,千万不要听信黑中介忽悠,以至钱房两空。


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